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2023年4月20日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，該批復內容明確了“居住權”大于“財產權”的原則。

詳情查看：剛剛！最高法院發(fā)布：關于商品房消費者權利保護問題的批復！

在業(yè)內看來，這份批復的內容意義重大。北京金訴律師事務所主任王玉臣解讀稱，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，終于有了“免死金牌”。

王玉臣表示：這些年爛尾樓比比皆是，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權優(yōu)先權，認可業(yè)主的權利在某種程度上優(yōu)于抵押權和施工單位的工程款優(yōu)先受償權，但是畢竟沒有明確的規(guī)定。

很多人甚至不知道業(yè)主基本債權優(yōu)先權的存在，以及最高院關于彩石山莊的批復（這個批復首次明確了購房人的基本債權優(yōu)先權，但是并未公開，在網上很難通過官方渠道查到），所以，實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業(yè)主的權利并沒有得到有效保護。

但凡遇到爛尾樓或開發(fā)商負債累累，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權，而業(yè)主也會主張要求交房或者退房款等。這個時候就會出現多種債權沖突的情形，而抵押權和工程款優(yōu)先受償權有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權并沒有特別明確的規(guī)定，散見在一些最高院的觀點和執(zhí)行的相關規(guī)定中，所以一些法院可能并不會考慮業(yè)主的優(yōu)先權。對于購房人而言，顯然是有失公平的。

該批復以司法解釋的方式明確了購房人的優(yōu)先權，并明確認定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請求權和價款返還請求權優(yōu)于抵押權、工程款優(yōu)先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引。

值得注意的是：此次最高院為保護購房者居住利益而作出的例外規(guī)定，僅限于“商品房”，不包括寫字樓、商鋪、廠房等其他房產。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次《批復》對購房者的保護力度要大于建筑企業(yè)。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權利保護問題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領域，要優(yōu)先保護退房者的權益。不過，在退款時，需要認定房屋工程確實持續(xù)爛尾、且已經沒有交付的條件。

此外，購房者按揭貸款視為全額交付購房款，但期間的按揭貸款不能出現斷供。

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　　 原標題：重磅！最高法院明確：支持爛尾樓業(yè)主退款！ 環(huán)球關注