據(jù)克而瑞河南數(shù)據(jù)顯示，2月有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)套數(shù)993，開(kāi)盤(pán)數(shù)量環(huán)比上漲1000%，開(kāi)盤(pán)套數(shù)環(huán)比上漲207%，漲幅巨大。整體去化率9%，環(huán)比下跌19%，銷(xiāo)量情況不太好。

那么整體上鄭州8大主城+8大環(huán)鄭區(qū)域2月整體房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢？

數(shù)據(jù)顯示，2月鄭州16個(gè)區(qū)域中，8個(gè)區(qū)域上漲8個(gè)區(qū)域下跌，一起來(lái)看看各個(gè)區(qū)域的詳細(xì)情況。

1

據(jù)克而瑞發(fā)布的最新月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2月鄭州主城商品住宅房?jī)r(jià)有所下降，整體成交均價(jià)14921元/㎡，環(huán)比下跌了6.4%，相較1月價(jià)格下跌了1020元/㎡。

依據(jù)上圖可以看出，2月房?jī)r(jià)下跌幅度較大，跌破2021年下半年至今的新低，看來(lái)2月的傳統(tǒng)淡季果然是樓市邁不過(guò)去的一道坎。

那么，2月鄭州各區(qū)域的房?jī)r(jià)又如何呢？

注：以上是鄭州2月16區(qū)域商品房成交均價(jià)，僅供參考。

通過(guò)以上房?jī)r(jià)地圖可以看出，在2月鄭州各區(qū)域的成交均價(jià)中，鄭東新區(qū)成交均價(jià)25725元/㎡，依然占據(jù)鄭州房?jī)r(jià)的天花板位置，相較于1月份，房?jī)r(jià)下跌了882元/㎡，環(huán)比下跌3.31%，雖然下跌幅度不大，但下跌金額接近千元，不過(guò)絲毫不影響其房?jī)r(jià)排名第一。金水區(qū)依然是萬(wàn)年老二，成交均價(jià)16590元/㎡，2月金水區(qū)房?jī)r(jià)也有小幅上漲，上漲了139元/㎡，漲幅0.84%。排名第三的是經(jīng)開(kāi)區(qū)，成交均價(jià)15596元/㎡，上漲了491元/㎡，漲幅3.25%，不難看出，經(jīng)開(kāi)區(qū)與金水區(qū)的差距也在不斷縮小，經(jīng)開(kāi)老城金茂未來(lái)府即將開(kāi)盤(pán)，熱度不低，加上2月濱河國(guó)際新城多個(gè)項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的置業(yè)熱度還是很高的。

本月共有8個(gè)區(qū)域上漲，漲幅都較少，約在0.1%-4%之間，主城漲幅最大的在經(jīng)開(kāi)區(qū)，上漲了491元/㎡，漲幅3.25%，環(huán)鄭區(qū)域漲幅最大的中牟縣，上漲了343元/㎡，漲幅4.04%，占據(jù)環(huán)鄭區(qū)域房?jī)r(jià)的榜首。

下跌共有8個(gè)區(qū)域，跌幅較多、較大的主要集中在環(huán)鄭區(qū)域，主城跌幅最大的在鄭東新區(qū)，下跌了882元/㎡，環(huán)比下跌3.31%，惠濟(jì)區(qū)與二七區(qū)均有小幅度的下跌，惠濟(jì)區(qū)下跌了316元/㎡，環(huán)比下跌2.27%，二七區(qū)下跌了136元/㎡，環(huán)比下跌1.07%。環(huán)鄭區(qū)域跌幅最大的在上街區(qū)，下跌了1806元/㎡，環(huán)比下跌23.1%。

2月成交均價(jià)最低的仍然是上街區(qū)，成交均價(jià)約6013元/㎡，下跌了1806元/㎡。上街區(qū)的房?jī)r(jià)一貫都在環(huán)鄭區(qū)域中排名靠后，不過(guò)1月房?jī)r(jià)有了一個(gè)大幅增長(zhǎng)后，2月房?jī)r(jià)下跌，也算是回歸正常了。一直以來(lái)上街區(qū)對(duì)主城外擴(kuò)紅利的都沒(méi)能占的先機(jī)，區(qū)域整體城市界面不高，配套不成熟，居住氛圍不高，也沒(méi)有很多經(jīng)濟(jì)支撐，所以房?jī)r(jià)不高也實(shí)屬正常。

2

再來(lái)看看各區(qū)域的漲跌狀況：

從以上統(tǒng)計(jì)表中的環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，2月各區(qū)域成交均價(jià)依然有漲有跌，整體上的漲跌波動(dòng)較以往稍大，下跌區(qū)域占多數(shù)，8個(gè)區(qū)域上漲，8個(gè)區(qū)域下跌。

鑒于目前的市場(chǎng)形式，先來(lái)看下下跌區(qū)域：

8個(gè)房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域中，降幅較明顯的有3個(gè)：

上街區(qū) ↓23.1%

滎陽(yáng)市↓14.06%

登封市 ↓6.44%

不難看出，下跌幅度較大的區(qū)域均集中在環(huán)鄭區(qū)域，尤其是上街區(qū)，下跌幅度最大，而上街區(qū)的成交均價(jià)一直以來(lái)也都是處于環(huán)鄭區(qū)域較低的位置，滎陽(yáng)、登封2月房?jī)r(jià)也有一定幅度的下跌，的確在東強(qiáng)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，西部地區(qū)的發(fā)展的確少了很多政策的傾斜。

8個(gè)上漲的區(qū)域中，整體漲幅都不大

中牟縣 ↑4.04%

經(jīng)開(kāi)區(qū) ↑3.25%

新密市↑2.7%

本月上漲主要集中在主城，不過(guò)漲幅最大的還是在中牟縣，鄭開(kāi)大道高架動(dòng)工的消息，讓中牟、白沙片區(qū)又再次火了一把，中牟突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也讓其房?jī)r(jià)在環(huán)鄭區(qū)域房?jī)r(jià)中首屈一指。

主城房?jī)r(jià)上漲幅度都不大，主要有經(jīng)開(kāi)區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)以及中原區(qū)，尤其是經(jīng)開(kāi)區(qū)，2022開(kāi)年以來(lái)房?jī)r(jià)一路攀升，對(duì)房?jī)r(jià)第二位的金水區(qū)房?jī)r(jià)日漸緊逼，經(jīng)開(kāi)老城的成熟配套、濱河國(guó)際新城的未來(lái)規(guī)劃以及國(guó)際物流園區(qū)的價(jià)值洼地等，經(jīng)開(kāi)區(qū)也逐漸成為鄭州置業(yè)的新貴。

金水區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)以及中原區(qū)本月也有很小幅度的上漲，2月是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，加上今年樓市行情的不穩(wěn)定，大多數(shù)都購(gòu)房者依然是觀望態(tài)度，不過(guò)畢竟3月小陽(yáng)春即將到來(lái)，加之春節(jié)期間優(yōu)惠政策的疊加，2月的樓市也算是“春江水暖鴨先知”了，部分樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，也有不少樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)了，自然對(duì)主城房?jī)r(jià)有一定的拉動(dòng)作用。

3

根據(jù)以下各區(qū)域房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2月的鄭州各區(qū)域置業(yè)門(mén)檻分布依然可以分布5個(gè)梯隊(duì)，大家選擇置業(yè)區(qū)域可以參考：

1、3萬(wàn)+：北龍湖板塊

2、1.6萬(wàn)—2.4萬(wàn)+：高鐵板塊、國(guó)貿(mào)板塊、三全國(guó)基板塊、龍子湖北板塊、經(jīng)開(kāi)老城板塊；

3、1.3萬(wàn)—1.6萬(wàn)+：碧沙崗板塊、濱河國(guó)際新城板塊、高新老城板塊、冉屯路板塊、北大學(xué)城板塊、航海路板塊、南陽(yáng)路板塊、中心區(qū)板塊、鄭新路板塊；

4、1萬(wàn)—1.2萬(wàn)+：楊金板塊、常西湖板塊、高新新城板塊、運(yùn)河新區(qū)板塊、中原新區(qū)板塊、黃河板塊、白沙板塊、惠濟(jì)古滎板塊；

5、1萬(wàn)以下：國(guó)際物流板塊、綠博板塊；

總的來(lái)看，2月鄭州房?jī)r(jià)主要集中在第三梯隊(duì)均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.6萬(wàn)+，共有9個(gè)，其次是第四梯隊(duì)均價(jià)在1萬(wàn)—1.2萬(wàn)+有8個(gè)，第二梯隊(duì)均價(jià)1.6萬(wàn)—2.4萬(wàn)+有5個(gè)。

第三梯隊(duì)均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.6萬(wàn)+，主要是品質(zhì)剛需、剛改群體，這類(lèi)購(gòu)房者更青睞主城位置，配套成熟，居住氛圍高，像碧沙崗板塊、冉屯路板塊、航海路板塊、南陽(yáng)路板塊等，多在主城三環(huán)內(nèi)，交通、教育、商業(yè)等配套都已經(jīng)十分成熟了，且房?jī)r(jià)穩(wěn)定，短期不會(huì)大幅縮水，入手更加放心；而像濱河國(guó)際新城板塊、中心區(qū)板塊等原本都屬第二梯隊(duì)的改善群體，但也因2月整體行情低迷，開(kāi)發(fā)商頂不住市場(chǎng)壓力，也有一些降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。

本月第四梯隊(duì)均價(jià)在1萬(wàn)-1.2萬(wàn)+的板塊也不在少數(shù)，這類(lèi)群體主要是剛需、地緣置業(yè)群體，而一直以來(lái)房?jī)r(jià)較高的楊金板塊卻赫然在列，要知道楊金板塊一直以來(lái)都是第二梯隊(duì)的?？?，這也不難看出，購(gòu)房者的心態(tài)更加求穩(wěn)了，雖然楊金片區(qū)未來(lái)可期，但短期內(nèi)區(qū)域配套還未落地，規(guī)劃還未兌現(xiàn)，對(duì)原本就持觀望態(tài)度的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不是最佳選擇，房住不炒的觀念也算是深入人心了，購(gòu)房者置業(yè)確是為了能夠有一個(gè)良好的居住氛圍，楊金房?jī)r(jià)能否“翻身”？我們拭目以待。

3萬(wàn)+的北龍湖板塊一直在天花板，從未被超越，畢竟豪宅聚集地，其城市界面高、圈層純粹以及臨湖的稀缺性，都讓這片區(qū)域的房?jī)r(jià)穩(wěn)坐第一，區(qū)域內(nèi)多為大戶(hù)型洋房、疊墅住宅，高端改善群體偏多。

4

依據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月成交面積段主要集中在100-110㎡和110-120 ㎡成交占比均為16%，其次為90-100㎡占比為15%；總價(jià)段70- 90萬(wàn)元占比20%，整體以面積100-110㎡和110-120 ㎡且總價(jià)以70-90萬(wàn)元為主要成交范圍。

從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，2月大鄭州成交主力總價(jià)段偏低，主要是因?yàn)槿趧?chuàng)蘭園內(nèi)購(gòu)房源集中備案，均價(jià)9054元/㎡，加之傳統(tǒng)2月份銷(xiāo)售淡季，環(huán)鄭成交在大鄭州成交套數(shù)中占比上漲，所以成交總價(jià)段偏低。

2月是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，疊加春節(jié)假期，客戶(hù)觀望情緒濃郁，去化率創(chuàng)近年單月新低，房?jī)r(jià)也大幅下滑，春節(jié)特惠和節(jié)后降價(jià)不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)，客戶(hù)置業(yè)節(jié)點(diǎn)延后，營(yíng)銷(xiāo)效果不顯著，成交主力依然集中在剛需、剛改用戶(hù)上，逃不開(kāi)一個(gè)“剛”字。購(gòu)房者難，開(kāi)發(fā)商也很難，2月很多項(xiàng)目釋放價(jià)格調(diào)整信息，以刺激市場(chǎng)吸引客流，多為推出直接降價(jià)、特價(jià)房等促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)外釋放降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)增多等信息，同時(shí)在銷(xiāo)售政策方面，推出分期以及首付補(bǔ)貼等且多數(shù)為主城區(qū)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商的讓利也是為了打消購(gòu)房者觀望的顧慮，不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者而言，在疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，知名開(kāi)發(fā)商頻頻爆雷，維權(quán)事件屢見(jiàn)不鮮，買(mǎi)房除了看價(jià)格、發(fā)展?jié)摿ν?，更多的要選擇有品牌實(shí)力、交付能力的知名房企，像3月15日剛發(fā)布的2021鄭州滿(mǎn)意交付品牌榜中，融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、建業(yè)、正商等開(kāi)發(fā)商都是可以作為選擇對(duì)象的，目前鄭州比較熱門(mén)的項(xiàng)目主要有融創(chuàng)城、萬(wàn)科翠灣中城、美盛金水印、金茂未來(lái)府等，剛需、剛改及改善用戶(hù)群體可以重點(diǎn)關(guān)注。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞河南區(qū)域

標(biāo)簽： 樂(lè)居原創(chuàng)

　　 原標(biāo)題：房?jī)r(jià)直擊|鄭州最新房?jī)r(jià)地圖來(lái)了，8漲8跌！