案情：

某小區(qū)的業(yè)主俱樂部一直是老年人的“娛樂天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點茶水費，很公道。但就在幾個月前，業(yè)主俱樂部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現(xiàn)場一片繁忙。而三樓則已經(jīng)裝飾一新，儼然一個豪華的寫字樓。有時候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調(diào)掛在外面，熱氣也會影響周邊的住戶。但更讓業(yè)主們憤怒的是小區(qū)業(yè)主俱樂部的權屬問題，他們認為，該業(yè)主俱樂部屬于小區(qū)配套建筑，產(chǎn)權應歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主同意不能擅自變賣或者變更使用功能。

小區(qū)物業(yè)處負責人卻表示，這一建筑本來就屬于營業(yè)性質(zhì)的俱樂部，產(chǎn)權開始屬于開發(fā)商，開發(fā)商破產(chǎn)以后，銀行對其名下的物業(yè)進行了拍賣，產(chǎn)權落在一私人老板手上，后來這位老板又將該建筑轉(zhuǎn)手，但并不是轉(zhuǎn)給現(xiàn)在的商城集團，現(xiàn)在使用該建筑的商城集團是從第三個產(chǎn)權人手上租來的。

最終了解才發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主俱樂部性質(zhì)為商業(yè)用途，并不是業(yè)主們所說的屬于全體業(yè)主所有。

律師說法：

一般情況下，小區(qū)配套的會所不作為公攤面積由業(yè)主來負擔，所以一般是作為獨立的產(chǎn)權進行登記的，也就是產(chǎn)權是屬于開發(fā)商的。而上述業(yè)主俱樂部既然能辦下產(chǎn)權，就說明相關部門在權屬的問題上已經(jīng)很明確，房產(chǎn)證寫誰就歸誰。對于業(yè)主反對會所變更用途，小區(qū)在建設規(guī)劃之初，如果對會所的性質(zhì)有明確規(guī)定的，且樓盤在銷售廣告宣傳時，突出是為業(yè)主服務的功能，在購房合同里也對服務性質(zhì)有明確規(guī)定的，雖然產(chǎn)權歸開發(fā)商，但在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購房者的利益，業(yè)主可以通過法律途徑進行維權。

相關：

《商品住宅價格管理暫行辦法》

第五條商品住宅價格由下列項目構成：

(一)成本

1、征地費及安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行;

2、勘察設計及前期工程費：依據(jù)批準的設計概算計算;

3、住宅建設、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算;

4、住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)配套公共建筑的建設費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算;住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行;

5、管理費：以本款1到4項之和為基數(shù)的1—3%計算;

6、貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據(jù)當?shù)亟ㄔO銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。

(二)利潤

以本暫行辦法第五條成本1至4項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(三)稅金

按國家稅法規(guī)定繳納

(四)地段差價，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定制定。地段差價收入存入建設銀行。

第六條下列費用不計入商品住宅價格：

1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用;

2、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用。

　　 原標題：如何劃分小區(qū)的會所使用權