2021年的房地產(chǎn)風(fēng)聲鶴唳，不少大佬正為自己過去的激進(jìn)埋單，有一家央企地產(chǎn)商卻迎來了春天。

前不久，第十四屆全運(yùn)會落幕，在疫情之下、歷時(shí)十三天的賽事中，保利發(fā)展承擔(dān)了全運(yùn)村的全程住宿服務(wù)，共計(jì)接待13000余人入住。

這是我國全運(yùn)會歷史上首次啟用運(yùn)營商模式。保利發(fā)展對自己的多元化業(yè)務(wù)進(jìn)行了一場“大點(diǎn)兵”，旗下商業(yè)、酒店等業(yè)務(wù)都投入到了賽事保障中。

正如名字的改變一樣，保利發(fā)展早已不是一家單純的“開發(fā)商”了。在房地產(chǎn)的下半場，當(dāng)有些同行還在為開發(fā)規(guī)模而戰(zhàn)，保利已經(jīng)在夯實(shí)自己的經(jīng)營能力，一場全新的角逐拉開了帷幕。

相比萬科、龍湖、華潤等運(yùn)營業(yè)務(wù)曝光頗多的房企，保利稍顯低調(diào)，但通過此次全運(yùn)會，外界得以窺見保利強(qiáng)大的多元化運(yùn)營版圖——這只潛伏于水下的巨鯨，漸漸浮出水面。

從一個(gè)開發(fā)商，變成鏈接上下游的不動產(chǎn)運(yùn)營平臺，這條路保利實(shí)際上已經(jīng)走了十幾年。據(jù)保利有關(guān)人士透露，目前保利全部多元化運(yùn)營業(yè)務(wù)的資產(chǎn)規(guī)模已接近500億，十四五期間會超過千億。

對剛從“鐵娘子”宋廣菊手中接過董事長重任的劉平而言，他在保利發(fā)展的生涯，已經(jīng)與前輩大不同。保利“重回前三”的執(zhí)念仍在，只不過將不只是在開發(fā)規(guī)模，更在運(yùn)營業(yè)務(wù)了。

賽場練兵

于保利而言，參與到全運(yùn)會的運(yùn)營環(huán)節(jié)，是場艱苦的練兵。

本屆全運(yùn)村共有三村（運(yùn)動員村、技術(shù)官員村、媒體記者村），建筑面積91萬平方米，賽事期間使用2975套房，12176個(gè)床位，共計(jì)接待來自全國各地13000余名運(yùn)動員、技術(shù)官員、媒體記者等入住，相當(dāng)于20個(gè)大型酒店同時(shí)籌備。保利發(fā)展為此投入了酒店、商業(yè)等板塊的大量人力、物力。

這是由保利多年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)支撐的。此前，保利曾服務(wù)過夏季達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇、三亞財(cái)經(jīng)論壇以及第七屆世界軍人運(yùn)動會運(yùn)動員村，擁有國際級賽事綜合服務(wù)運(yùn)營能力。

不少業(yè)內(nèi)人士表示，在城市運(yùn)營里，賽事運(yùn)營是最難的幾個(gè)場景之一。由于賽事商業(yè)服務(wù)存在賽事周期短、品牌運(yùn)營期短、以及針對性強(qiáng)等難題，運(yùn)營商要高標(biāo)準(zhǔn)地完成這項(xiàng)任務(wù)，是種高強(qiáng)度的考驗(yàn)；疊加疫情防控的要求，也增添了難度。

“全運(yùn)會對我們的服務(wù)質(zhì)量、能力來說，是一個(gè)新的挑戰(zhàn)”，保利集團(tuán)華中區(qū)總經(jīng)理岳乃飛表示，此前軍運(yùn)會的5000平的商業(yè)，用了4個(gè)月時(shí)間完成定位和招商，本次全運(yùn)會1.39萬方的商業(yè)街，卻只用了50天，難度可想而知。

服務(wù)第十四屆全運(yùn)會，是對保利不動產(chǎn)運(yùn)營生態(tài)的一次全面檢驗(yàn)，國內(nèi)極少有哪家地產(chǎn)商，可以在這樣的平臺一展身手。

從2009年保利首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目佛山保利水城開業(yè)為始，十二年時(shí)間里，保利商業(yè)已在輕重資產(chǎn)并舉上摸索出了自己的一條道路。

岳乃飛回憶，過去幾年保利商業(yè)發(fā)展非常塊。5年前首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目在武漢開業(yè)的時(shí)候，保利商業(yè)旗下才有5個(gè)購物中心，如今已在全國41個(gè)城市運(yùn)營商管項(xiàng)目65個(gè)。截至2021年三季度，已擁有超過500萬平方米管理資產(chǎn)項(xiàng)目。

同時(shí)，商管經(jīng)營業(yè)績年復(fù)合增長率超過20%，整合了包括文化藝術(shù)、劇院、教育、養(yǎng)老、公共服務(wù)等資源。

起步稍晚的保利酒店，也同樣進(jìn)入跨越式增長。作為保利發(fā)展旗下酒店管理專業(yè)運(yùn)作平臺，保利酒店集投、融、建、管、退的全域產(chǎn)業(yè)鏈為一體。目前，其已開業(yè)19家酒店、1家會議中心，已簽約及在建酒店40家，累計(jì)管理面積超200萬平方米。

在保利的多元化布局中，不只是商業(yè)、酒店，還包括物業(yè)、代建等。

2018年，保利將自己的企業(yè)名稱從“保利地產(chǎn)”更替為“保利發(fā)展”，之后又提出“不動產(chǎn)生態(tài)”概念。

劉平解釋，通過以不動產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，立體延展出“不動產(chǎn)生態(tài)”：縱向以產(chǎn)業(yè)鏈為延伸，打通投資、代理、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，為購物中心、酒店、體育場館、產(chǎn)業(yè)園等提供服務(wù)。

保利認(rèn)為，不動產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活的物理空間載體，具有強(qiáng)大的場景和入口功能，可以實(shí)現(xiàn)豐富的產(chǎn)業(yè)嫁接。這是目前可見繼互聯(lián)網(wǎng)之后，另一個(gè)具備平臺鏈接屬性的行業(yè)。

這種想法與龍湖的“空間服務(wù)”戰(zhàn)略異曲同工。都是通過不動產(chǎn)空間運(yùn)營，鏈接更多的人和產(chǎn)業(yè)。

保利酒店集團(tuán)總經(jīng)理方琳透露，保利的運(yùn)營業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模接近500億，并且每年增長會在15%-20%的水平。這意味著，未來五年保利運(yùn)營業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模將超過千億。

資本化提速

對房企而言，2021年是艱難的一年，房地產(chǎn)調(diào)控升級、金融貸款收緊等疊加下，銷售市場普遍降溫，“金九銀十”成色不再，多家房企爆雷違約。

相比那些深陷困境的房企，保利這類穩(wěn)健型央企的日子要好過很多，但他們也同樣面臨利潤下滑和可持續(xù)發(fā)展的問題，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的重要性日益凸顯。

保利研究院認(rèn)為，與房地產(chǎn)上下游和相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景也十分廣闊，比方說社區(qū)零售超4萬億，私募基金、物業(yè)、公寓超1萬億，購物中心容量也超2千億。

當(dāng)下，頭部房企在追求多元業(yè)務(wù)收入占比能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，龍湖則直接定下了經(jīng)營業(yè)務(wù)收入沖擊千億的目標(biāo)。

保利也希望，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的“第二增長曲線”具備競爭力，以在下半場奪得先機(jī)。

今年是保利經(jīng)營業(yè)務(wù)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵一年。隨著核心管理層平順過渡，劉平接任董事長，保利在不斷錘煉運(yùn)營業(yè)務(wù)能力。

從財(cái)報(bào)來看，去年保利的運(yùn)營業(yè)務(wù)收入154億元，同比增長36.49%。今年上半年，運(yùn)營業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)收入98.70億元，同比增長57.5%，不少核心業(yè)務(wù)已經(jīng)成熟。

隨著規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的資本運(yùn)作和分拆上市也在加速。

2019年12月，通過以上市公司為載體實(shí)施的混改，保利物業(yè)在港股主板分拆上市。

保利商業(yè)經(jīng)過了“蓄力發(fā)展”、“市場化發(fā)展”兩個(gè)階段，當(dāng)下也正處于“借力資本跨越式發(fā)展”的階段。

華爾街見聞了解到，保利運(yùn)營業(yè)務(wù)中較為成熟的部分，也都已經(jīng)有了上市的規(guī)劃，其中商業(yè)、酒店的資本化運(yùn)作，已在進(jìn)程當(dāng)中。

方琳透露，包括酒店在內(nèi)的運(yùn)營業(yè)務(wù)，資產(chǎn)證券化都會是最后的走向。不過在保利內(nèi)部上市的排序里，商業(yè)排在酒店前面一些。

她表示，隨著國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，除了基建外，長租公寓、保障性住房都可能通過REITs等方式上市，預(yù)計(jì)商業(yè)會在3-8年內(nèi)也能夠?qū)崿F(xiàn)。

岳乃飛也透露，目前商業(yè)的確在做上市路徑的規(guī)劃，只待時(shí)機(jī)成熟。在實(shí)現(xiàn)在管面積500萬方的目標(biāo)后，商業(yè)部分希望能夠在十四五內(nèi)，在管面積突破1000萬方。

這與目前萬科商業(yè)總體在管面積相近，也就是說，保利商業(yè)將在管面積這一指標(biāo)上逼近行業(yè)前三。

過去多年，保利發(fā)展這家央企地產(chǎn)商低調(diào)潛行，曾被質(zhì)疑腳步太慢。保利自己四年前也提出了重回前三的口號，但多年未果。不過這個(gè)目標(biāo)有望在年底實(shí)現(xiàn)，其前9個(gè)月權(quán)益銷售規(guī)模排在在第四位，排在它之前的是碧桂園、恒大和萬科。

而在下半場的角逐中，保利已經(jīng)漸漸掌控局面，來到自己的主場：從中報(bào)的收入水平看，保利的非開發(fā)經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入98.7億，在國內(nèi)上市開發(fā)商中已可以排進(jìn)前三。

假以時(shí)日，以整個(gè)不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的生態(tài)而言，在“房企+運(yùn)營商”的競爭格局下，保利也將是前三有力的競爭者。

　　 原標(biāo)題：這家央企地產(chǎn)商來到了自己的主場