房地產(chǎn)鏈與經(jīng)濟之間的依賴關(guān)系有何變化，背后驅(qū)動邏輯是什么，未來將如何演繹？本文梳理，供參考。

一、地產(chǎn)業(yè)鏈條長、影響面廣，對國民經(jīng)濟貢獻大，但近年來影響趨弱

房地產(chǎn)鏈條長、影響面廣，橫跨多個產(chǎn)業(yè)部門。由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)定義的廣義地產(chǎn)與39個國民經(jīng)濟部門存在關(guān)聯(lián)、對經(jīng)濟周期運行影響較大。其中，建筑活動依賴上游原材料和設(shè)備投入、直接消耗系數(shù)合計大于0.7，與工業(yè)部門聯(lián)系緊密；房地產(chǎn)業(yè)活動的更依賴于自身投入、直接消耗系數(shù)合計不到0.3，與服務(wù)業(yè)部門聯(lián)系更深。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)對財政、金融、經(jīng)濟增長和就業(yè)均有重要貢獻，但近年來影響趨弱。土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅對地方廣義財政貢獻達60%、但近年來增長已趨于下行；金融周期與地產(chǎn)周期共振、仍影響一半以上的固定資本形成；地產(chǎn)鏈GDP占比一度超12%、但近年來經(jīng)濟貢獻率已降至5%以下；房地產(chǎn)建筑吸納就業(yè)下降，但房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)保持穩(wěn)定增長。

二、房地產(chǎn)鏈影響趨弱背后，經(jīng)濟驅(qū)動邏輯和行業(yè)驅(qū)動邏輯發(fā)生變化

房地產(chǎn)鏈與第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系增強、與第二產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系減弱。2012年以來，房地產(chǎn)鏈對生產(chǎn)性服務(wù)的完全消耗系數(shù)增大、對上游原材料的完全消耗系數(shù)變小。與此同時，上游原材料對房地產(chǎn)鏈的完全分配系數(shù)也逐年變小、而生產(chǎn)性服務(wù)對房地產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)則大幅提升。投入產(chǎn)出關(guān)系調(diào)整下，房地產(chǎn)建筑活動對上游工業(yè)品的拉動明顯減弱。

地產(chǎn)依賴關(guān)系調(diào)整或主要緣于經(jīng)濟驅(qū)動邏輯和行業(yè)驅(qū)動邏輯的變化。消費對經(jīng)濟增長貢獻不斷提升、推動第三產(chǎn)業(yè)擴張、2020年占GDP比重一度升至54%以上。房地產(chǎn)開發(fā)活動也趨勢性走弱，投資占比由高點的27%回落至23%、絕對規(guī)模也由14.8萬億元收縮至13.3萬億元。金融監(jiān)管升級也加速了調(diào)整，地產(chǎn)信托余額和債券凈融資額不斷下行。

三、大周期向下，房地產(chǎn)鏈傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨“天花板”、服務(wù)化轉(zhuǎn)型增量空間大

地產(chǎn)大周期向下疊加人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)鏈傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨“天花板”。金融對房地產(chǎn)的刺激效果不如以往、房地產(chǎn)開發(fā)貸款凈增額和個人住房貸款凈增額均明顯回落。人口結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，25-44歲人口數(shù)量較2015年回落4000萬人、未來剛需或進一步壓縮。需求壓制下、我國商品房庫存水平持續(xù)提升，房企大幅減少拿地、開發(fā)活動更為保守。

城市更新、產(chǎn)業(yè)升級和老齡化驅(qū)動下，地產(chǎn)服務(wù)需求激增，房地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型空間大。我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破65%，進入存量為主的第二階段；國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了約25%的GDP，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量可達76億平方米、租金規(guī)模達17000億元；老齡人口占比已達13.5%、而養(yǎng)老服務(wù)的供給仍處于較低水平，距離發(fā)達國家水平差距較大。

風(fēng)險提示

政策效果不及預(yù)期，行業(yè)風(fēng)險加大，疫情反復(fù)。

（趙偉為國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家）

文章作者

趙偉

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