樂居新媒體 任時建 2022年年底，雅戈爾在上海推出最新項目雅戈爾星海云境，標(biāo)志著這家跨界企業(yè)時隔十多年再次回到上海。本該驚艷的回歸之作，卻恰逢臨港樓市退潮，項目認(rèn)籌率驟降50%，滑入上海全年低認(rèn)籌樓盤行列。

認(rèn)籌率驟降5成

僅僅相隔3個月，雅戈爾星海云境的認(rèn)籌率便驟降5成，人氣大減。

(相關(guān)資料圖)

在2022年末第八批新盤中，雅戈爾星海云境推出二期469套房源，建面約76-140平，均價約33000元/平方米，共121組參與認(rèn)籌搖號，認(rèn)籌率為25.8%。

而在9月的首開中，雅戈爾星海云境共推出476套房源，建面約76-138平方米，均價約33000元/平方米，共341組參與認(rèn)籌，彼時的認(rèn)籌數(shù)雖也未超過房源數(shù)，但達(dá)到了71.6%。

二期的迅速降溫，同樣影響到整體去化水平。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2023年2月1日，雅戈爾星海云境兩期共945套住宅，已售住宅358套，可售住宅587套，整體去化率約38%。歷時約四個月，去化率不及一半，整體速度較慢。

但從配套及周邊環(huán)境看，項目實際有不少優(yōu)勢。項目位于滴水湖2.5環(huán)帶上，公園首排位置，直面54萬星空之境海綿公園，項目所在的105片區(qū)擁有臨港已落成的多個規(guī)劃項目，如星海匯綜合體、上海天文館等。交通上，項目距離16號線滴水湖站約2.2公里，步行雖較遠(yuǎn)，但距在線的兩港快線直線距離約700米，未來也將成為軌交盤。此外距臨港主要商場之一愛情海購物公園約2公里，本身也自帶底商，可以滿足基本生活需求。

該項目開發(fā)公司為上海雅原置業(yè)有限公司，由雅戈爾旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺雅戈爾置業(yè)控股有限公司100%持股，并由雅戈爾置業(yè)董事長、地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張紀(jì)原掌舵。

然而這個本該重繪雅戈爾上海版圖的歸來之作卻反響平平，不得不說是一大遺憾。

臨港由熱轉(zhuǎn)冷

可能雅戈爾也無法預(yù)料到，在彼時還十分火熱的臨港樓市，在其推盤時期已截然不同，并由熱轉(zhuǎn)冷。雅戈爾星海云境也正是這一轉(zhuǎn)折點后諸多樓盤開盤的縮影。

與雅戈爾星海云境同區(qū)位的中鐵諾德璟宸、上實望海同樣未取得很理想的開盤成績，其中中鐵諾德璟宸378套房的認(rèn)籌率甚至不足2成，上實望海稍好，340套房認(rèn)籌率約60%。

中鐵諾德璟宸或許“敗”在遠(yuǎn)離滴水湖，但從雅戈爾星海云境二期的搖號情況看，離核心區(qū)較近這一優(yōu)勢也已后勁不足。在整個區(qū)域樓市退潮的情況下，很難再吸引足夠的購房者。

臨港樓市的轉(zhuǎn)冷或由多重因素造成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年是臨港土拍大年，臨港宅地供應(yīng)的充足，促進(jìn)了2022年臨港新房推盤潮。而全年上海整體的推盤節(jié)奏又十分密集，新房競爭白熱化，購房者選擇面廣泛。臨港雖有重大規(guī)劃和發(fā)展空間，但目前難與成熟板塊匹敵。

也有專家認(rèn)為，從供應(yīng)看，臨港新房供應(yīng)充足，市場需求消化迅速，但缺乏大量人口導(dǎo)入造成一時無法接續(xù)后續(xù)房源消化，板塊熱度回歸理性。

雅戈爾星海云境兩次認(rèn)籌的較大差異，同樣是理性回歸與熱度退潮的表現(xiàn)。

回歸之作失利

離上次在上海拿地已過去十多年，雅戈爾的回歸多少帶來了驚喜。站在2021年看，臨港或許是個機會更大的選擇，但市場的風(fēng)云變幻讓雅戈爾錯失了最佳的重新亮相舞臺。

2021年上海第二批土拍中，雅戈爾擊敗象嶼&國貿(mào)聯(lián)合體以17.5618 億元拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū) PDC1-0103 單元 A01-02 地塊，溢價 9.5%，成交樓面價15836元/平方米，即雅戈爾星海云境。據(jù)悉，雅戈爾拿下這幅地的金額超過了其當(dāng)年上半年的凈利潤（16.4億），可見其對上海的看好。

或是秉持對十多年后的回歸之作細(xì)致打磨的態(tài)度，雅戈爾星海云境直至拿地377天后才取得預(yù)售證，在“快周轉(zhuǎn)”模式盛行的當(dāng)下顯得獨樹一幟。但目前來看，項目銷售并不及預(yù)期，這讓雅戈爾在上海住宅領(lǐng)域的未來充滿未知。

回望十三年前，雅戈爾也曾在上海風(fēng)光一時。其拿下的普陀區(qū)長風(fēng)8號項目所在地塊樓板價達(dá)到了2.6萬/平方米，成為當(dāng)時長風(fēng)的“單價地王”。但此后十多年，雅戈爾在上海地產(chǎn)界再無大手筆，直至今日的雅戈爾星海云境。

然而該項目去化的緩慢，將降低雅戈爾房地產(chǎn)板塊未來的營收預(yù)期，甚至影響其全年整體營收。因為從近三年的三季度報告看，雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營收的比重已上升至60%左右，超過了時尚服裝板塊的營收占比。

雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為雅戈爾賺了錢，但在上海，它還沒有迎來豐收。2022年，雅戈爾也未繼續(xù)補倉，它的滬上之路還會繼續(xù)嗎？樂居新媒體將持續(xù)關(guān)注。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)板塊 購物公園

　　 原標(biāo)題：雅戈爾星海云境認(rèn)籌率驟降5成 雅戈爾回歸上海之路坎坷